5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(mi我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门àn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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