近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元-height: 24px;'>130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元