饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zà吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西i)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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