“现在(zài)的(de)房(fáng)地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业分化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构(gòu)和投资者(zhě)的(de)关(guān)注(zhù)度从(cóng)板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是(shì)业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复(fù)地(dì)杀(shā)到了底部(bù)，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下(xià)今(jīn)年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发(fā)现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来(lái)自(zì)新(xīn)盘(pán)的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个(gè)行业出(chū)现了一个很明显的分(fēn)化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企业的(de)成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点，就是它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水平(píng)；利润(rùn)率是(shì)不是(shì)行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是(shì)否是(shì)行业内最低的(de)；建安(ān)成(chéng)本是否也(yě)是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的(de)一家(jiā)房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部(bù)分(fēn)房(fáng)企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的(de)国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开(kāi)始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市进行大(dà)举拿地，净(jìng)负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其(qí)中(zhōng)一半在一线城(chéng)市(shì)，另外(wài)一半(bàn)也主要(yào)集中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思出(chū)手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有(yǒu)想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负(fù)债(zhài)率水平，在我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于(yú)100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思提高到一个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国(guó)、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企(qǐ)在(zài)践行较(jiào)积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标(biāo)准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持(chí)自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七(qī)成(chéng)营收来(lái)自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出(chū)表现，也让滨(bīn)江集(jí)团的房企排名迅速(sù)提(tí)升(shēng)。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位(wèi)列房(fáng)企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的(de)中(zhōng)游(yóu)环节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息(xī)相关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构(gòu)寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的(de)家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费的增长却(què)一(yī)直(zhí)都很好(hǎo)。对于地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表(biǎo)现的(de)统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自(zì)家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳(yáng)线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡(shuì)眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的(de)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括公募的(de)中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产业链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发(fā)基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加(jiā)了(le)持(chí)股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择成为(wèi)难题。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利(lì)的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾(céng)经买的(de)绿城服务(wù)为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过(guò)两(liǎng)三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的(de)公司很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成(chéng)本的年度(dù)增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思