万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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