5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shà蝴蝶会采蜜吗ng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，蝴蝶会采蜜吗知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(蝴蝶会采蜜吗qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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