饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在(阿富汗是不是亡国了zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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