近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗>

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yì苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗ng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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