导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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