文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金三万日元等于多少人民币多少周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金三万日元等于多少人民币多少外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。