近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，1郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的5只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的