导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满(珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗