万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年2000克是多少斤啊4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确2000克是多少斤啊定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的(de)时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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