文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数(shù)女生有感觉了是怎么样的呢量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(女生有感觉了是怎么样的呢jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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