万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！<杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强/p>

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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