OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(sh安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介ùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了(le)一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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