饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。<无锡市是几线城市/p>

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　无锡市是几线城市ong>房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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