饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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