5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QF你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思II阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思ng>复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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