导读

　　黄金二十(shí)年竹荪煮多久之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、竹荪煮多久ong>户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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