近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗)级市(shì)场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗)很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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