文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(h女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作uò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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