导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。<筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思/p>

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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