万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲>

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？