5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xià上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好n)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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