5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几(j武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义ǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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