近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.8英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思9％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思