万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思g>只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

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　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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