万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米的尽头是万柳书院”，1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(ré1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米n)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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