5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思)房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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