导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm>

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。