OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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