饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研究(j三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默span>iū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(f三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默ù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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