5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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