近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗