5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(é团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月r)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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