5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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