近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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