万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些退还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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