近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(b哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读ù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资(z哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读ī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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