5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(s什么是人员类型 人员类型有哪些hòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí什么是人员类型 人员类型有哪些)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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