饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(m学生党如何自W，如何自我安抚ín)往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn学生党如何自W，如何自我安抚)、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格学生党如何自W，如何自我安抚越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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