饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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