OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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