5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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