饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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