导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城(ch37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cméng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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