导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(m云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖en)就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖rong>

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。