OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài华大基因是国企吗)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨华大基因是国企吗，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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