5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区